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黃睿彤 海外房市脈絡一把抓

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黃睿彤 海外房市脈絡一把抓

中時電子報作者方明 | 中時電子報 2014121 上午5:50

工商時報【方明】

2年來,受限國內打房政策影響,國內資金苦無去處,遂興起一波海外不動產投資熱潮,但面對市場上海外投資房仲、代銷公司百家爭鳴,具澳洲不動產經紀人9年經驗的泛亞國際不動產總經理黃睿彤認為,海外不動產要當成是一個「商品」,不移民就不要買郊區、大坪數的物件,投資要選擇小坪數、有特色的物件,才容易出租獲取投報率。

黃睿彤早年在國內從事不動產代銷企畫,1995年在澳洲開放移民政策後移民澳洲,算是第一批商業技術移民。

因先前從事不動產代銷工作,到了澳洲因職業病,對當地不動產有濃厚興趣,2002年取得澳洲政府註冊L.R.E.A.不動產經紀人證照,直到2010年父親生病才回台。

黃睿彤指出,回台後才發現國外的不動產銷售方式與國內大不相同,早年澳洲沒有預售案,物件一定是新成屋,要看得到、摸得到,雖不用裝潢,但一定要布置好。

澳洲第1個預售方式是由香港人引進,再加上大陸人資金不斷湧進,大陸人移民後買二手房,了解市場後開始買土地,土地規畫好後,預售不賣當地人反而拿回大陸賣,所以才開始有預售型態出現。

她說,很多老外的預售觀念都是由大陸過來的,紅單買賣也是大陸教育起來的,近6年來很多不動產文化澳洲人被亞洲人教育改變,但基本上老外還是有很多不錯的銷售觀念。

黃睿彤表示,目前澳洲雪梨房市變化相當大,房地產幾乎是用搶的。不可否認澳洲人對大陸人又愛又恨,帶動經濟消費持續成長,觀光旅遊最大來源是大陸人,印度人也有,但主要是技術移民,9年前韓國開放外匯管制、開放移民,有錢人若有其他國護照,對韓國人來說是身分表徵。

她指出,澳洲雪梨從2000年奧運後房價從沒跌過,至今已漲了3倍,目前投資澳洲房市,歐美地區以英國人為主,亞洲地區則以大陸人為主,而最近67年台灣辦澳洲移民主要是技術性工作(高薪藍領),跟20年前以企業主為主的移民潮已完全不同了。

黃睿彤說,投資海外不動產不管選任何國家都可以,最優先條件一定是該國允許外國人士買賣,再來只能買小坪數不能買大坪數,因為大坪數租金高,就有選擇租客的問題,小坪數租金低,若又在市中心,出租就會很容易。

她以澳洲房市為例指出,2000年後澳洲房價以雪梨漲幅3倍最大,墨爾本、布里斯本漲幅約13%,投資海外不動產一定要走蛋黃區及蛋白區,但蛋白區指的是觀光區,因為我們是海外人士,不是移民不會去住,若投資偏僻郊區,以投報率來看,即使包租2年後還能找到租客嗎?再怎貴還是要投資各個行政區的蛋黃區。

投資東協國家海外房市,馬來西亞算是安全係數較高的地方,又有政府做莊投資重大公共經濟建設,投報率會成長,現在馬來西亞就好比早期台灣興建十大建設帶動經濟起飛。

馬來西亞是年輕人口,是成長中的國家,市中心房價雖高,但還是可買,吉隆坡房市門檻1,000萬台幣,建議投資人集資置產,不要買大坪數,採取所謂的「小資集資法」、「豆腐切割法」。

黃睿彤表示,投資日本不動產以東京都為首選,日本最大好處是不管中古屋或新成屋外國人都可買賣,且在2020東京奧運前,日本不動產安全係數都很高。

但日本租客的意識很強,屋主與租客的權利義務要很清楚,租約到期租客有權利選擇不搬,日本是租賃文化,房客一租可能就10幾年,若投資人5年就想出售,那麼寧可不要出租,就買一個小套房不要出租,避免租客問題很麻煩。

 

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